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深圳小產權建筑能否“轉正”尚有不少難題
發表于:2018-08-14 閱讀:

  近日,深圳市規劃和國土資源委員會會同法制辦共同起草了《深圳市人民政府關于農村城市化歷史遺留產業類和公共配套類違法建筑的處理辦法(征求意見稿)》,將公共配套類、生產經營性和商業辦公類歷史違建作為優先處理類別,小產權性質的廠房、倉庫與商鋪、寫字樓有望通過補繳地價的方式“轉正”。

  作為全國范圍內第一個以正式文件的形式處理小產權房的案例,深圳此次出臺的文件再次引發了輿論關于小產權房“轉正”問題的討論。有業內人士認為,如果深圳能夠順利解決小產權房問題,那么可以為全國其他城市提供成功經驗。此外,也有人猜測,地方政府在產業類和公共配套類兩類歷史違建上的“放開”,是否預示著體量巨大的小產權住宅同樣將迎來“轉正”的契機?

  有業內人士猜測,地方政府在產業類和公共配套類兩類歷史違建上的“放開”,是否預示著體量巨大的小產權住宅同樣將迎來轉正的契機?

  購房者的擔憂

  一方面可能遭遇原房東的反悔,拿不到房;另一方面則可能被依法拆除,而不會得到賠償。

  石家莊的王先生最近非常焦慮,經常到村干部家里詢問房產證什么時候能下來,“去年年底就說快要下來了,到現在八個多月過去,還是沒見到房產證的影子,得到的回復總是‘快了’‘再等等’。”王先生告訴中國商報記者。

  王先生之所以這么著急,是因為房本問題關系到6歲的女兒明年能否順利入學。“房產證下不來,我跟原房主就沒法辦理過戶手續,孩子的戶口也就遷不進來。現在入學要求人戶一致,明年六月份之前辦不好這些手續,孩子上學都成問題。”此時王先生有點后悔了,當初不該貿然去買“小產權房”。

  2014年年初,王先生以低于商品房均價2000多元的價格購買了一套農村集體土地拆遷的回遷房。據王先生介紹,該房產位于石家莊市長安區,他買入的時候已經交房一年多,而原房主手里只有一張拆遷協議。在房產中介的擔保下,雙方簽訂了房屋買賣合同:王先生先行交付80%購房款,尾款在過戶后結清,而原房主保證不違約不反悔。

  “買的時候也知道這樣的小產權房不受法律保護,但由于我們資金有限又是剛需,而且被告知這個小區有特殊性,開發商已經繳納了一筆土地出讓金給當地政府,把回遷房轉成了商品房,每戶可以拿到正規的房產證,可以上市交易。”王先生說。

  以相對較低的價格享受與商品房同樣的產權待遇,王先生迅速出手拿下了這套“性價比很高”的房子。而且據其介紹,在整棟樓128戶中,有六七十戶是像他一樣的外來買家。王先生告訴記者,去年年底,開發商聲稱可以辦房產證了,要求先繳納過戶費,原房主則一直推脫不肯簽字,以房價漲了為由拒絕履行當初協議中規定的“賣家承擔三分之一過戶費”的條款。為了盡快拿到房產證,王先生選擇了妥協,自己承擔了過戶費,但沒想到的是,大半年過去了,房產證卻遲遲辦不下來。

  “不知道卡在了哪個環節上,小產權房轉為商品房真的像當初說的那么簡單嗎?”現在的局面讓王先生非常擔憂。

  “嚴格來講,小產權房可分為兩類,一類是在集體建設用地上開發建設的符合相應規劃和用地手續的正規房產,比如農民在宅基地上建造的農房;另一類也是在集體土地上建造的,但是沒有經過審批,甚至還存在違規用地的情形。”北京京潤律師事務所主任律師張志同向中國商報記者解釋,按照土地管理法的規定,即使通過了相關部門的審批,小產權房也不能對外進行交易,只能在本村集體經濟成員之間流轉。

  但在實踐過程中,像王先生一樣購買了二手小產權房的人不在少數。張志同表示,一方面是由于利益驅動,由于開發時未繳納土地出讓金,小產權房比商品房便宜很多;另一方面,購房者存在法不責眾的心態,“即便不合法,但購買者那么多,管理部門又怎么來執法呢?”

  不過,由于不受法律保護,小產權房交易存在的隱患也顯而易見。據張志同介紹,隨著城市開發的深入,房價在持續上漲,不少原房主通過訴訟,要求法院判決購房協議無效。此外,某些小產權房本身就屬于違規建筑,按照相關規定,對于違法建筑可以通過行政手段查處拆除。也就是說,小產權房的購買者一方面可能遭遇原房東的反悔,拿不到房;另一方面則可能被依法拆除,而不會得到賠償。

  小產權“轉正”探路

  有業內人士分析,此次征求意見未將小產權住宅納入其中,可能是試點過程中對小產權住宅的處理遇到了障礙,暫時擱置是本著“先易后難”的原則。

  近年來,小產權房“轉正”的聲音一直都存在,不少小產權房主希望能夠通過補繳地價的方式將其轉化為商品房,也有專家呼吁通過放開小產權房等方式來調整高漲的房價。不過,關于小產權房能否“轉正”的政策始終不太明朗。而此次深圳針對兩類歷史違建出臺的處理文件,被認為是對小產權“轉正”的探路之舉。

  據悉,上述征求意見稿主要包括兩項內容:產業類歷史違建可先確認為非商品性質再轉為商品性質,也可直接申請為商品性質,公共配套類歷史違建僅能確認為非商品性質;生產經營性歷史違建補繳50%市場評估地價、商辦類歷史違建補繳全額評估地價后可確認商品性質。

  為何先從處理產業類與公共配套類歷史違建著手?既然這兩種歷史違建能通過補繳地價轉正,那住宅類歷史違建,也就是人們慣稱的小產權房能迎來“轉正”機會嗎?

  對于上述問題,中國商報記者從深圳市法制辦獲悉,相較于住宅類歷史違建,產業類和公共配套類歷史違建主體比較集中,處理意愿普遍較強,預計可以達到理想的處理效果。同時,兩類歷史違建的處理又與城中村城市建設和經濟發展息息相關,可以拓展產業發展空間、支持實體經濟發展,并進一步完善城中村基礎設施和公共服務設施,補齊民生短板。

  但先行處理產業類和公共配套類兩類歷史違建,并不等于永久排除住宅類以及其他類型歷史違建的處理。深圳市法制辦表示,政府須對住宅類以及其他類型的歷史違建實施安全監管,消除安全隱患,待時機成熟時,再出臺相關規定。有業內人士認為,此次征求意見未將小產權住宅納入其中,可能是試點過程中對小產權住宅的處理遇到了障礙,暫時擱置是本著“先易后難”的原則。

  中國商報記者了解到,早在2009年6月,深圳就公布了《關于農村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》,正式提出了對小產權房“轉正”補繳地價的規則。但實施效果卻有限,小產權持有人主動進行違法建筑申報登記的數量不足1/10。

 

  2014年4月,深圳從全市推進改為試點實施,選擇12個社區和1個街道開展為期一年的歷史遺留違法建筑分類處理試點工作。根據試點實施辦法,原村民符合“一戶一棟”原則的住宅類歷史遺留違法建筑在480平方米以內的部分,可在有限確權后,補繳地價申請轉為商品性質,進入市場流通。

  相關部門的謹慎態度,體現出了小產權住宅問題存在的處理難度。

  “小產權房的體量很大,轉正首先需要解決的一個問題就是將土地從集體轉為國有,這需要履行相應的征地審批手續。一直以來,我國對農用地、集體土地的管控是非常嚴格的,因此能否滿足當年占地指標、依法通過審批是‘轉正’的前提條件。其次,還需要集體經濟組織或者相關單位向國家補繳相關費用,包括土地出讓金以及一系列稅款。此外,小產權房一旦放開,勢必會對監管提出更高的要求,如果管控不好,政策或規定被濫用,造成的后果將會非常嚴重。”張志同表示。




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